Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Jadi Solusi Tepat Untuk Membeli Rumah

Kredit Pemilikan Rumah

Rumah adalah impian. Hampir setiap insan di dunia ingin memiliki rumah sendiri. Dan itu adalah idaman semua orang. Tak peduli usia tua atau muda. Semua ingin memilikinya. Terutama mereka yang baru membina rumah tangga. Namun faktanya,  tak semua orang bisa membeli rumah secara tunai secara tunai. Sebab kesiapan dana menjadi kendala utama. Oleh karena itu, dikeluarkanlah skim pembelian rumah dengan sistem kredit. Atau lebih dikenal dengan sebutan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). KPR inilah yang selama ini dianggap sebagai solusi bagi mereka yang ingin membeli rumah tentunya dengan cara mencicil.

KPR sendiri merupakan produk pembiayaan atau pinjaman yang diberikan oleh pihak perbankan bagi nasabah bank yang ingin membeli rumah. Skemanya adalah pembiayaan kredit atau cicilan atau angsuran. Biasanya, untuk nominal pinjaman yang diberikan perbankan jumlahnya bisa sampai dengan persentase tertentu dari total harga rumah yang akan dibeli.

KPR di Indonesia, umumnya masih disediakan pihak perbankan baik bank BUMN maupun bank swasta. Namun belakangan ini sudah ada beberapa perusahaan pembiayaan (leasing) yang juga masuk ke industri properti untuk ikut meyalurkan pembiayaan dari lembaga sekunder pembiayaan perumahan.

Dengan meggunakan KPR, banyak manfaat yang bisa diperoleh masyarakat. Setidaknya untuk mendapatkan 1 unit rumah, masyarakat tidak perlu menyediakan uang senilai harga rumah tersebut. Cukup dengan menyediakan dana sebesar uang muka saja dan sisanya dapat diangsur setiap bulan selama jangka waktu KPR, masyarakat sudah bisa mendapatkan rumah idamannya. Tentunya setelah syarat dan ketentuan yang diberlakukan antara pihak pengembang dan perbankan dipenuhi oleh pembeli rumah.

Adapun pembelian rumah dilakukan oleh penjual sebagai pemilik rumah (perorangan atau perusahaan pengembang) kepada konsumen atau masyarakat sebagai calon pembeli rumah. Setelah harga rumah disepakati, maka pembeli menyerahkan sejumlah uang sesuai harga yang disepakati. Misalnya dengan membayar uang muka dan cicilan pertama rumah tersebut. Setelah syarat-syarat utama terpenuhi, maka kedua belah pihak menandatangani akta jual-beli.

Peran Bank, Penjual, dan Pembeli dalam Kredit Kepemilikan Rumah

Lalu dimana peran perbankan dalam proses jual-beli tersebut? Perbankan bisa berperan dalam proses jual beli tersebut apabila pembeli belum bisa memenuhi kecukupan dana yang dibutuhkan untuk membeli rumah. Selanjutnya, perbankan juga bisa hadir sebagai pihak ketiga yang menyiapkan dana untuk dibayarkan kepada pihak penjual rumah atau pengembang. Kemudian pihak pembeli juga bisa mencicil dana sebesar alokasi yang diberikan perbankan ke penjual rumah ditambah dengan bunga bank, biaya administrasi dan biaya lain-lainnya.

Hubungan Penjual dan Pembeli

Hubungan antara penjual dengan pembeli merupakan hubungan jual-beli. Si penjual rumah memiliki kewajiban untuk menyerahkan rumah sesuai yang diperjanjikan. Tak hanya unit rumah, tapi juga menyangkut kelengkapan dokumennya seperti; sertifikat tanah dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Penjual berhak untuk menerima sejumlah uang dari pihak pembeli sebagai pelunasan harga rumah yang diperjualbelikan. Sedangkan pembeli mempunyai kewajiban untuk menyerahkan sejumlah uang sebagai pelunasan harga rumah yang diperjualbelikan. Jika kewajiban itu sudah dipenuhi pembeli, maka pembeli berhak menerima rumah sesuai dengan perjanjian.

Hubungan Pembeli dengan Bank

Selanjutnya, hubungan antara pembeli dengan bank yakni berupa perjanjian kredit. Pihak bank berposisi sebagai kreditur yang memberikan pinjaman dana. Sebaliknya pembeli berperan sebagai debitur atau pihak yang mendapatkan pinjaman dana. Hubungan antara pembeli dengan pihak bank itu menyebabkan adanya hubungan hukum antar kedua pihak. Yakni menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak, pembeli dan pihak bank.

Hak dan Kewajiban dalam Kredit Pemilikan Rumah

Lalu pembeli atau debitur mempunyai hak mendapatkan sejumlah dana dari bank untuk pelunasan harga jual rumah. Selain hak, pembeli mempunyai kewajiban untuk mengembalikan sejumlah kredit, beserta bunga atau bagi hasil dengan cara mengangsur cicilan sesuai dengan perjanjian dan jangka waktu yang telah disepakati.

Sementara di pihak lain, bank atau kreditur mempunyai kewajiban untuk mencairkan dana untuk melakukan pelunasan harga rumah dan dicairkan kepada penjual. Dari transaksi itu, maka pihak bank mempunyai hak menerima kembali pengembalian dana melalui skema kredit beserta bunga dan bagi hasil dari pembeli atau debitur. Caranya pembeli rumah akan melakukan pembayaran dengan mencicil sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

Selain menimbulkan hubungan hukum dengan antara pembeli dengan bank, hubungan hukum juga terjadi antara pihak bank dengan penjual. Hubungan antara bank dengan penjual menimbulkan kewajiban bagi bank untuk mencairkan dana realisasi KPR pembeli atau debitur kepada penjual guna pelunasan harga rumah yang dibeli oleh pembeli atau debitur.

Selanjutnya, penjual mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan dokumen rumah. Di anataranya adalah sertifikat dan IMB. Sertifikat dan IMB akan disimpan oleh pihak bank sebagai jaminan kredit dan akan diserahkan kepada debitur bila KPR telah dilunasi oleh pihak pembeli rumah.

Sejarah Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kebijakan program pembiayaan perumahan di Indonesia secara ekstensif dimulai sejak tahun 1976 dengan dilaksanakannya subsidi pembiayaan perumahan. Kebijakan itu meliputi subsidi uang muka atau selisih bunga maupun penyediaan dana murah jangka panjang. Namun sebenarnya program KPR itu sendiri sudah dimulai sejak 1974. Tepatnya saat ditunjuknya Bank BTN oleh Pemerintah Republik Indonesia pada 29 Januari 1974 sebagai wadah pembiayaan proyek perumahan untuk rakyat melalui Surat Menteri Keuangan RI No. B-49/MK/I/1974 sebagai wadah pembiayaan proyek perumahan untuk rakyat. Sejalan dengan tugas tersebut, maka mulai 1976 mulailah realisasi KPR (Kredit Pemilikan Rumah) pertama kalinya dilakukan oleh Bank BTN di Indonesia.

Baca Juga : Syarat & Ketentuan Pinjaman Jaminan SHM

Kredit Pemilikan Rumah Pertama di Indonesia

Realisasi KPR BTN pertama di Indonesia terjadi pada 10 Desember 1976 yang dilaksanakan di Kota Semarang. Selanjutnya tanggal tersebut dijadikan sebagai Hari KPR atau ulang tahun KPR di Indonesia. KPR subsidi dilakukan dengan pola penempatan dana dari Pemerintah dan Bank Indonesia, yang dicampur dengan dana dari Bank BTN.

Selanjutnya dalam kurun waktu satu dekade tahun 2001-2010 diluncurkan program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) melalui KPR Sejahtera Tapak dan Susun. Periode ini menggambarkan perjalanan KPR untuk rumah sederhana maupun rumah sangat sederhana yang targetnya secara spesifik adalah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Adapun yang menjadi dasarnya adalah Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 139 Tahun 2002 yang mengatur tentang pengadaan perumahan dan permukiman dengan dukungan fasilitas KPR bersubsidi. Yakni, baik untuk Kredit Pemilikan Rumah Sederhana (KP-RS) maupun untuk Kredit Pemilikan Rumah Sangat Sederhana (KP-RSS). Di mana Bank BTN melakukan penyesuaian skema KPR subsidi menjadi skema subsidi selisih bunga.

Bank BTN sendiri bertanggung jawab dalam hal menyediakan dana untuk pokok pinjaman. Sementara Pemerintah hanya menyediakan subsidi bunga senilai selisih bunga pasar dengan bunga subsidi dan jangka waktu subsidi bunga berbatas. Program ini terus diupayakan penyempurnaannya hingga tahun 2007 dengan mulai disalurkannya Kredit Mikro Pembangunan/Perbaikan Rumah Swadaya Bersubsidi (KPRS Mikro Bersubsidi) dengan bantuan pembiayaan rumah swadaya berbentuk subsidi selisih bunga atau subsidi membangun/memperbaiki rumah.

Selain untuk rumah tapak, melalui Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 7 Tahun 2007 Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) juga mengeluarkan aturan mengenai pemberian subsidi untuk satuan rumah susun. Lalu per 1 Oktober 2010, dianggap sebagai era baru dalam penyaluran KPR Bersubsidi. Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) memberlakukan skim baru pembiayaan perumahan rakyat, yaitu Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang disalurkan melalui KPR Sejahtera Tapak dan Susun. Ciri khasnya adalah bunga tetap selama jangka waktu kredit.

Program Satu Juta Rumah

Selanjutnya dalam kurun waktu tahun 2011-2017 dilakukan prioritas Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) melalui Program Satu Juta Rumah. Pada tahun 2012 Kemenpera bekerja sama dengan 21 bank pelaksana KPR FLPP untuk memaksimalkan pelaksanaan KPR FLPP. Yakni, terdiri dari enam bank nasional dan 15 bank pembangunan daerah. Kemudian pada tahun 2015, Pemerintah mengeluarkan Program Satu Juta Rumah guna terus mendorong penyediaan perumahan bagi MBR;  baik melalui skema FLPP, Subsidi Selisih Bunga (SSB), maupun Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM).

Program Kredit Pemilikan Rumah Berbasis Tabungan

Berbagai program pun diluncurkan Pemerintah. Tak hanya pekerja formal yang dapat mengakses pembiayaan perumahan ini. Sebab pekerja informal seperti pedagang kaki lima (PKL), nelayan, petani, peternak, juga bisa mengaksesnya. Lalu dalam era tahun 2018 hingga sekarang diterapkan Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan. DiPada era tersebut berbagai kebijakan pada periode sebelumnya terus berlanjut dan diupayakan penyempurnaannya hingga saat ini.

Ada dua program baru berbasis tabungan diterbitkan. Yakni Program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera). Teranyar pada tahun 2019 ditargetkan penerbitan KPR sebanyak 234.000 unit rumah yang terbagi menjadi 84.000 unit dengan skema FLPP, 100.000 unit dengan skema SSB, 14.000 unit dengan skema BP2BT, dan 36.000 unit dengan skema Tapera. Selain Bank BTN, kini  banyak bank penyalur KPR seperti bank-bank BUMN, bank swasta nasional, hingga bank asing yang siap membiayai KPR. Jadi masyarakat memiliki banyak pilihan dalam mencari solusi pembiayaan pembelian rumah dengan cara KPR.

Baca Juga :  Layanan Kredit Untuk Memenuhi Berbagai Macam Kebutuhan