Saat ini telah banyak cara untuk memiliki rumah atau hunian, salah satunya dengan cara take over kredit rumah. Namun, banyak ketentuan yang harus dimengerti bagi siapa saja peminatnya. Karena, apabila melalui bank akan sangat tergantung pada ke mana Anda kredit dan klasifikasi dari calon nasabah.
Pada artikel ini semua hal yang berkaitan dengan over kredit rumah akan dibahas secara mendalam agar Anda bisa memutuskan dengan bijak ketika ingin over kredit rumah atau hunian di masa mendatang dan terhindar dari masalah di kemudian hari karena salah tindakan.
Baca Juga : Kredit Multiguna Universal BPR
Pengertian Over Kredit Rumah
Konsep dasar over kredit rumah adalah membeli rumah dengan memindahkan pinjaman rumah (penjual) yang sudah berjalan di sebuah bank kepada bank lain. Dalam hal ini si pembeli akan mendapatkan pinjaman baru, maka bunga yang digunakan akan berubah mengikuti bunga tetap pinjaman baru (di bank baru).
Bunga baru ini pada dasarnya bisa lebih rendah bila dibandingkan bunga mengambang dalam pinjaman berjalan di di bank sebelumnya terhadap si penjual. Konsep dasar ini sudah menjadi peraturan umum yang berlaku pada setiap skema over kredit di bank umum. Jika, Anda melakukan over kredit terhadap rumah si penjual ini, maka Anda sama saja mengajukan kredit baru.
Selain itu, keuntungan lain dari over kredit rumah adalah Anda dapat menambahkan dana awal terhadap bank. Tujuannya adalah, semakin besar dana awal, maka bank akan memberikan Anda pinjaman atau kredit baru lebih tinggi dari tenor/plafon pinjaman sebelumnya. Namun, skema ini berlaku jika Anda dapat memberikan nilai jaminan yang mendukung. Jaminan akan dinilai ulang oleh bank baru, juga histori kemampuan bayar cicilan Anda sebelumnya.
Baca Juga : Cara Ajukan Pinjaman Dana Dengan Jaminan Sertifikat Rumah
Tips Over Kredit Rumah Melalui Bank
Prinsip dasar yang benar adalah tidak merugikan atau menimbulkan risiko, baik terhadap penjual maupun pembeli dan yang mengalihkan kepemilikan rumah beserta nama pemilik pada sertifikat kepada pembeli. Jika Anda telah yakin akan Over Kredit Rumah Melalui Bank, maka Anda harus perhatikan hal berikut ini:
Cek Sisa Cicilan KPR
Jika Anda meminati rumah yang akan Anda over kredit dari penjual, maka Anda perlu fokus memeriksa sisa cicilan KPR rumah yang Anda minati di bank tersebut. Bagaimana caranya? Biasanya, setiap hunian yang sedang dalam proses cicilan kredit, akan terdaftar di setiap bank kreditur. Jika rumah yang Anda minati sedang dalam masa kredit dari bank BTN, Anda bisa melihat cara menghitung cicilan KPR di sini.
Nego Harga Jual Rumah antara si Penjual dan Pembeli
Bagi Anda yang mencari rumah over kredit melalui situs online jual rumah, maka Anda melihat harga jual rumah yang tertera. Namun Anda harus jeli ketika melihat sisa cicilan KPR di sana. Apakah masuk akal dengan harga jual rumah? Jika iya, Anda wajib menanyakan atau mengonfirmasi ulang harga jual tersebut. Hal ini penting, ketika bagi Anda untuk transparansi dan penting bagi penjual untuk menegosiasi jumlah harga jual rumah.
Perisapan Dokumen bagi pembeli dan penjual
Hal yang sangat penting untuk proses over kredit adalah legalitas. Dalam hal ini legalitas dokumen surat-surat yang dimiliki oleh si pembeli dan dokumen surat-surat rumah oleh si penjual. Dua hal ini adalah parameter wajib untuk melakukan over kredit rumah.
Dokumen Pribadi
Dokumen-dokumen ini merupakan legalitas dari pihak yang pemohon KPR untuk over kredit KPR. Apa saja dokumen tersebut? Simak di bawah:
- KTP Pembeli
- KTP Pasangan dari si Pembeli
- NPWP
- Kartu Keluarga
- Akta Nikah
- Surat keterangan kerja
- Slip gaji 3 bulan terakhir
- Rekening Gaji 3 bulan Terakhir
Dokumen Rumah
Jika pembeli menyiapkan dokumen-dokumen pribadi, maka pihak penjual juga harus menyiapkan dokumen rumah yang akan dijual, seperti:
- Foto copy sertifikat rumah
- Foto copy IMB
- copy Akad pembiayaan
- Lampiran Outstanding (sisa pinjaman KPR)
- Biaya Over Kredit Rumah Bagi Pembeli dan Penjual
Biaya Untuk Proses Over Kredit Rumah
Dalam sebuah proses over kredit rumah akan ada biaya yang diperlukan. Hal ini lumrah terjadi di semua bank yang mempunyai fasilitas kredit terhadap rumah atau KPR. Karena, Anda (pembeli) harus menyiapkan beberapa biaya yang dikenakan oleh bank dalam proses over kredit rumah.
Biaya over kredit rumah bagi pembeli yaitu:
- Uang Booking Fee atau Tanda Jadi
Bagi pembeli, over kredit rumah memerlukan uang tanda jadi, uang ini diberikan dari pembeli kepada penjual. Tujuannya, agar pada proses pengajuan over kredit rumah, penjual tidak menawarkan atau menjual rumahnya kepada pihak lain. Besarnya jumlah uang tanda jadi ini ditentukan oleh kesepakatan antara penjual dan pembeli. Hal lain yang harus disepakati antara pembeli dan penjual adalah berapa lama waktu si penjual tidak menawarkan unit rumahnya. - DP atau Uang Muka
Seperti pembiayaan KPR pada umumnya, over kredit rumah mewajibkan pembeli untuk membayar uang muka yang bukan kepada bank, melainkan kepada penjual. Besarnya uang muka antara 10% sampai dengan 20% dari harga jual yang disepakati. Biasanya, uang muka over kredit rumah second ini akan lebih tinggi jika dibandingkan dengan uang muka KPR rumah baru. - Biaya KPR
Hal umum lainnya, pihak pembeli akan melanjutkan proses untuk membayar biaya KPR kepada Bank. Ada beberapa hal biaya yang akan dikeluarkan pihak pembeli, seperti biaya notaris, biaya administrasi, dan biaya asuransi. - Pajak Pembeli
Pembeli juga diwajibkan membayar biaya pajak Pembeli. Pajak ini adalah biaya yang dibebankan kepada pembeli rumah. Besarnya pajak ini 5% dari harga jual rumah. Pajak Pembeli ini dibayarkan kepada notaris setelah KPR dinyatakan diterima.
Biaya over kredit rumah bagi penjual yaitu:
- Biaya Penalti Pelunasan Rumah
Wajib bagi penjual untuk menyediakan biaya penalti pelunasan. Tipe biaya ini dikenakan sebab si penjual melakukan pelunasan tidak dalam kesepakatan awal. Biasanya lebih cepat dari tenor. Jumlah biaya ini berbeda pada setiap bank. Namun, pada umumnya berkisar antara 1% hingga 3% dari sisa cicilan. - Pajak Penjualan Rumah
Pajak over kredit bukan berlaku hanya pada pembeli, pihak penjual juga dikenakan pajak. Penjual biasanya dikenakan pajak lebih kecil dibandingkan dengan pajak pembeli yang sebelumnya kita bahas di atas, besarnya dikenakan 2.5% dari harga rumah yang disepakati sebelumnya. Pajak penjual akan dibayarkan kepada notaris setelah permohonan KPR pembeli diterima.
Memanfaatkan Refinancing untuk meringankan bunga dan angsuran KPR
Sebagai informasi tambahan, dalam KPR bank juga dikenal dengan istilah refinancing. Secara umum, fasilitas pembiayaan kredit ini dikhususkan untuk nasabah yang ingin memindahkan sisa angsuran KPR di bank lama ke lembaga keuangan/bank yang baru. Artinya, bank yang baru akan langsung melunasi angsuran di bank lama, dan Anda tinggal mencicil sisa angsuran tersebut di tempat baru dengan bunga yang lebih rendah.
Artinya, dengan bunga yang rendah maka cicilan pun juga rendah. Nah, pada saat pengajuan refinancing ini, Anda juga dapat mengajukan dana tambahan baru yang bisa dimanfaatkan. Syaratnya adalah nilai properti harus lebih besar dari sisa utang. Misalnya, nilai rumah Anda tahun ini mencapai Rp500 juta sedangkan sisa cicilan KPR Anda Rp300 juta. Dana tunai yang dapat Anda ambil adalah Rp200 juta.
Baca Juga : Sebelum Gadai Sertifikat Rumah Perhatikan 5 Hal Ini
