Sertifikat rumah merupakan Istilah yang sering kita dengarkan dalam transaksi properti. Padahal istilah tersebut tidaklah tepat. Karena yang dikenal di Indonesia sebenarnya bukanlah sertifikat kepemilikan rumah. Melainkan sertifikat tanah (sertifikat atas kepemilikan tanah)
Jika mengacu pada Pasal 1 angka 20 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 10 ayat (2) huruf c UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun danhak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Sementara pada Pasal 19 UUPA sendiri mengatur bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia. Adapun pendaftaran tanah tersebut meliputi; pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut, dan pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.
Jadi, jika mengacu pada Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria pada jelas bahwa pada dasarnya tidak ada bukti kepemilikan rumah atau bangunan. Karena yang ada hanyalah bukti kepemilkan tanah yang ditandai dengan sertifikat kepemilikan tanah atau sertifikat hak atas tanah. Sertifikat tanah ini sendiri dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan merupakan dokumen penting negara.
Mengingat begitu penting dan berharganya kedudukan sertifikat tanah sebagai bukti kuat dari kepemilikan atau penguasaan lahan, maka wajib bagi mereka yang mengaku memiliki lahan tersebut untuk mengurus sertifikat tanahnya. Meski acapkali dikatakan bahwa mengurus sertifikat itu mudah, namun nyatanya tidak semudah membalik telapak tangan. Banyak hal yang perlu dilengkapi dan disiapkan dalam mengurus sertifikat tersebut.
Berikut jenis Sertifikat Tanah yang Berlaku Umum di Indonesia
Nah, sebelum mengetahui proses pembuatan sertifikat, ada baiknya kita mengenal jenis-jenis sertifikat tanah yang berlaku di negeri ini. Dengan mengetahui jenis sertifikat, maka pembuatannya pun bisa desesuaikan menurut jenis bangunan dan rumah. yaitu:
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan sertifikat yang sangat istimewa. Karena pada SHM ini akan menunjukan kepemilikan penuh atas lahan atau tanah sesuai identitas yang tercatat. Lalu apa hebatnya SHM ini? Yang pasti keuntungan memiliki sertifikat jenis SHM ini adalah tanahnya bisa diwariskan dan hak milik bisa diperjualbelikan. Bahkan SHM ini juga bisa dijadikan jaminan pinjaman yang dan tidak memiliki batas waktu. Sebaliknya, SHM akan tidak berlaku jika tanah tersebut musnah atau jatuh pada negara.
Baca Juga : Syarat & Ketentuan Pinjaman Jaminan SHM
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sesuai dengan namanya, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan legalitas yang menunjukkan bahwa seseorang memiliki hak untuk mendirikan atau mempunyai bangunan di atas yang bukan miliknya. Jadi jelas bahwa SHGB bukanlah hak kepemilikan atas tanah, melainkan hak untuk mendirikan atau memiliki bangunan saja. Sekadar informasi, SHGB ini berlaku hingga 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 20 tahun lagi (waktu maksimum).
3. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)
Secara khusus Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS) merupakan legalitas yang diberikan kepada seseorang sebagai bukti kepemilikan atas rumah susun atau apartemen. Menariknya adalah sertifikat ini menunjukkan identitas kepemilikan atas rumah susun atau apartemen yang didirikan di atas tanah milik bersama.
Setelah mengetahui jenis sertifikat apa yang akan diurus atau dibuat, maka langkah selanjutnya adalah memahami prosedur pengurusannya. Bagaimana caranya dan apa saja yang diperlukan dalam mengurus sertifikat tanah?
Untuk mengurus sertifikat tanah kita wajib mendatangi Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai dengan wilayah dimana properti itu berada. Misalnya tanah tersebut berada di wilayah Jakarta Selatan, maka yang didatangi itu adalah kantor BPN Jakarta Selatan.
Cara Mengurus Sertifikat Tanah
Ada sejumlah syarat yang diminta BPN kepada si pemohon dalam mengurus sertifikat tanah. Dalam beberapa referensi disebutkan dokumen yang harus disiapkan disesuaikan dengan asal hak tanah. Yakni, mencakup Sertifikat Asli Hak Guna Bangunan (SHGB), Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Identitas diri berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK), Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahunan (SPPT PBB), dan Surat pernyataan kepemilikan lahan.
Sedangkan teknis cara mengurus sertifikat tanah dengan mengunjungi Kantor BPN yang sesuai dengan wilayah tanah berada. Selanjutnya di BPN, belilah formulir pendaftaran. Anda akan mendapatkan map dengan warna biru dan kuning. Selain itu, buatlah janji dengan petugas untuk mengukur tanah.
Setelah itu akan dilakukan pengukuran tanah ke lokasi. Pengukuran ini dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan. Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya. Setelah pengukuran tanah, Anda akan mendapatkan data Surat Ukur Tanah. Serahkanlah untuk melengkapi dokumen yang telah ada. Setelah itu, Anda hanya perlu bersabar menunggu dikeluarkannya surat keputusan.
Ada pun pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB) akan dikenakan kepada pemohon sembari menunggu sertifikat tanah Anda terbit. Lama waktu penerbitan ini kurang lebih setengah hingga satu tahun lamanya. Kadangkala, Anda perlu memastikan kepada petugas BPN kapan sertifikat tanah Anda jadi dan dapat diambil.
Selain mengurus ke BPN, Anda juga bisa membuat sertifikat melalui pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Namun bisa jadi harga untuk mengurusnya lebih mahal dan bisa berlipat-lipat. Upayakan agar Anda melakukannya sendiri dan tidak menggunakan cara yang meragukan, bahkan calo.
Biaya Pembuatan Sertifikat Tanah
Biaya mengurus sertifikat tanah sangat relatif. Besar kecilnya biaya ditentukan lokasi dan luasnya tanah. Semakin luas lokasi dan semakin strategis lokasinya maka biaya akan semakin tinggi. Aturan biaya pengurusan sertifikat tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Biaya pendaftaran sebesar Rp50.000. Kemudian tarif pelayanan pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah dihitung berdasarkan tiga rumus. Yakni: a. Luas tanah sampai dengan 10 hektare, dengan rumus Tu = (L/500 x HSBKu ) + Rp 100.000,00; b. Luas tanah lebih dari 10 hektar sampai dengan 1.000 hektare, dengan rumus Tu = (L/4.000 x HSBKu ) + Rp 14.000.000,00; c. Luas tanah lebih dari 1.000 hektare, dengan rumus Tu = (L/10.000 x HSBKu ) + Rp 134.000.000,00.
Ada pun yang dimaksud dengan Tu adalah tarif Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah Dalam Rangka Penetapan Batas. Kemudian yang dimaksud dengan L adalah luas tanah. Sedangkan yang dimaksud HSBku adalah Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan pengukuran yang berlaku untuk tahun berkenaan, untuk komponen belanja bahan dan honor yang terkait dengan keluaran (output) kegiatan.
Keuntungan Rumah Bersertifikat Hak Milik
Ketika Anda membeli sebuah rumah, ada sejumlah hal yang harus diperhatikan. Salah satu wajib adalah mengecek status kepemilikan rumah dan izin mendirikan bangunan (IMB) ataupun hak gunanya. Kepemilikan rumah dapat ditunjukkan dengan adanya sertifikat hak milik. Sebab, hak milik ini memiliki sifat yang mengikat dan memiliki berbagai keunggulan bila dibandingkan hak guna bangunan.
Memiliki sertifikat hak milik dapat menjadi sebuah bukti kepemilikian rumah yang sah. Bukti ini adalah yang terkuat bila sewaktu-waktu terjadi permasalahan yang berkaitan dengan rumah Anda. Hal tersebut seperti yang tertuang dalam Pasal 20 UUPA. Dalam pasal ini disebutkan bahwa pemegang sertifikat hak milik dapat mengelola tanah yang ditempati tanpa batas waktu yang ditentukan.
Hal ini berbeda dari status hak guna, di mana Anda hanya dapat mengusahakan tanah yang dikuasai negara selama kurun waktu tertentu dan tujuannya terbatas untuk pertanian, perkebunan, hingga peternakan. Dengan demikian, legalitas rumah Anda lebih terjamin. Ingat, sertifikat hak milik atau SHM ini di mata hukum memiliki kedudukan tertinggi dalam penyelesaian sengketa.
Sertifikat Tanah Sebagai Jaminan di Bank
Sertifikat tanah dapat digunakan sebagai jaminan perbankan. Sebagian besar bank dalam proses pengajuan kredit diwajibkan menyertakan jaminan berupa surat-surat berharga. Salah satunya yang memiliki kedudukan tertinggi adalah sertifikat hak milik rumah ini. Dengan adanya sertifikat hak milik tersebut, proses kredit akan semakin cepat. Bahkan kemungkinan pengajuan disetujui sangatlah tinggi bila dibandingkan kredit tanpa agunan atau tanpa menyertakan sertifikat hak milik sebagai jaminan.
Sementara itu, jika Anda hanya mengandalkan hak guna bangunan, prosesnya cenderung lebih lama dan pengajuan kredit Anda memiliki kemungkinan ditolak oleh pihak bank. Sebab, hak guna tersebut dapat saja dicabut oleh negara maupun pihak berwenang saat masa berlakunya sudah habis.
Sertifikat hak milik memiliki jangka waktu yang tidak terbatas hingga pemegang nama sertifikat tersebut meninggal dunia. Namun, Anda tidak perlu khawatir sebab kepemilikan sertifikat hak milik dapat diturunkan kepada ahli waris. Ini sesuai dengan Pasal 20 UUPA. Anda pun tidak perlu khawatir, sebab rumah yang ditempati secara otomatis masih akan tetap dimiliki oleh keluarga Anda meskipun pemegang hak milik sudah meninggal. Kecuali bila Anda menguasakan ahli waris untuk menjualnya ke pihak lain.
Hal terakhir yang menguntungkan bagi rumah yang sudah memiliki sertifikat adalah berpengaruh ke harga juga. Apalagi bila rumah tersebut mempunyai sertifikat hak milik maka akan menjadikan nilai jual rumahnya tinggi.
Baca Juga : Layanan Kredit Untuk Memenuhi Berbagai Macam Kebutuhan
